用益信托工作室最新發(fā)布的《2011年三季度房地產(chǎn)信托發(fā)展報告》顯示，三季度國內房地產(chǎn)信托的發(fā)行量逐月下降，發(fā)行規模占比近一年來(lái)首次低于40%。同時(shí)預期，四季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量將維持低位。

【房地產(chǎn)信托收益繼續走高】

報告顯示，2011年三季度，國內共發(fā)行了233款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品（含保障房），發(fā)行規模為620.91億元，與去年同期相比，發(fā)行數量增長(cháng)了28.73%，但發(fā)行規模卻同比下降了6.14%，與二季度相比，發(fā)行數量下降了33.05%，發(fā)行規模也下降了46.15%。從房地產(chǎn)信托的占比來(lái)看，三季度其產(chǎn)品占比僅為38.84%，同比下降了7.42個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則下降了14.01個(gè)百分點(diǎn)，這是近一年來(lái)房地產(chǎn)信托占比首次低于40%。

用益信托工作室理財分析師岳婷認為，2010年下半年以來(lái)，監管層對銀信合作進(jìn)行限制，以及銀行信貸開(kāi)始收緊，在此背景下，房地產(chǎn)信托在去年三季度開(kāi)始爆發(fā)式增長(cháng)，到2011年二季度時(shí)達到頂峰水平。

而后隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策效果的逐步顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險也逐步推高，同時(shí)，房地產(chǎn)信托的爆發(fā)式增長(cháng)，導致了監管層對房地產(chǎn)信托的關(guān)注，并多次進(jìn)行風(fēng)險提示。再加上2011年底《凈資本管理辦法》將進(jìn)入清算期，多數信托公司的凈資本告急，而房地產(chǎn)信托是凈資本占用比例最高的產(chǎn)品之一。因此，在多重因素的影響下，出現了三季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行放緩的情況，其表現為總量占比低于40%。而相對于2010年三季度爆發(fā)式發(fā)行，本季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規模出現同比負增長(cháng)。

受到影響的不僅僅是房地產(chǎn)信托的規模，在收益率上，監管層調控的效應也愈發(fā)明顯。數據表明，三季度房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.19%，同比增長(cháng)17.37%，環(huán)比增長(cháng)1.98%?？梢钥吹?，受通脹等因素的影響，三季度各月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率繼續走高，且均在10%以上，較其他產(chǎn)品平均收益率高出1.9個(gè)百分點(diǎn)，較總體平均收益率高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。

【商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品漸受熱捧】

報告顯示，與2011年上半年相比，三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，貸款類(lèi)和權益投資類(lèi)產(chǎn)品的占比出現上升，而股權投資類(lèi)產(chǎn)品和組合運用類(lèi)產(chǎn)品的占比則下降，其他類(lèi)資金運用方式的占比基本持平。

岳婷表示，這一情況的出現主要是由兩個(gè)原因造成的：其一，由于監管層對房地產(chǎn)信托的監管日趨嚴厲，并從三季度開(kāi)始對信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托逐個(gè)審批，不能滿(mǎn)足“四三二”標準的產(chǎn)品很難通過(guò)審核。以往該類(lèi)產(chǎn)品可以通過(guò)股權投資的方式進(jìn)行融資，但因有假股權、真貸款的嫌疑，現在這類(lèi)產(chǎn)品較難獲得監管層的審核通過(guò)。股權類(lèi)產(chǎn)品的相對減少，使得一般具有充足的抵押擔保、融資方資質(zhì)較好的貸款類(lèi)和權益投資類(lèi)產(chǎn)品占比則相應提高。其二，股權投資類(lèi)產(chǎn)品一般缺乏抵押，在實(shí)際操作中，如若開(kāi)發(fā)商無(wú)法付款，若該公司的土地/項目被用作其他類(lèi)型融資的抵押，比如銀行貸款，則銀行將對該抵押物具有第一索賠權，這對信托公司進(jìn)行追償將產(chǎn)生較大影響。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的逐步累積，特別是中小型開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性日益趨緊的情況下，信托公司也相應減少了這種資金的使用方式。

除此之外，三季度組合運用類(lèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規模也同比下降了78.8%，規模占比下降了9.41個(gè)百分點(diǎn)。報告指出，這種情況的出現主要是受《凈資本管理辦法》進(jìn)入結算期的影響。組合運用類(lèi)產(chǎn)品一般為類(lèi)房地產(chǎn)信托基金，募集規模較大，相應的凈資本占用比較多，這對于凈資本并不充裕的信托公司而言，無(wú)疑是“雪上加霜”。因為該類(lèi)產(chǎn)品一般以有限合伙制的私募股權投資類(lèi)產(chǎn)品出現，信托公司或作為投資顧問(wèn)參與其中，或發(fā)行一款信托產(chǎn)品去認購有限合伙企業(yè)的有限合伙份額參與其中，從而一定程度上降低凈資本要求，也就導致組合運用類(lèi)產(chǎn)品的規模大幅下降。

報告顯示，2011年三季度發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，商品住宅類(lèi)雖然占據了較多的信托資源，但是與上半年相比，其總量占比已經(jīng)有較大程度地降低，其中發(fā)行數量占比下降了15個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)行規模占比下降了16個(gè)百分點(diǎn)。擠出來(lái)的這一部分信托資金，則分別投向了商業(yè)物業(yè)、地產(chǎn)基金、綜合型產(chǎn)品以及保障房信托產(chǎn)品。其中，商業(yè)物業(yè)類(lèi)產(chǎn)品的發(fā)行數量和發(fā)行規模占比分別提高了4個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；保障房信托的兩者占比分別提高2個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；綜合型產(chǎn)品兩者占比分別提高3個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)基金兩者占比分別提高6個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。

報告認為，三季度房地產(chǎn)信托資源的投資較分散，雖然投向商品住宅類(lèi)較多，但相較與上半年已大幅減少。這反映信托公司正有意識地分散風(fēng)險，在房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢未明朗的情況下，過(guò)多投資于商品住宅并非是明智的選擇，而適當增加其他方向的投資，雖不能完全替代商品住宅類(lèi)產(chǎn)品，但可能會(huì )有效分散風(fēng)險。尤其是考慮到目前商業(yè)物業(yè)漸受熱捧，信托公司也逐漸增大了該類(lèi)項目的投資比重，如華潤信托發(fā)行了專(zhuān)門(mén)投資于商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)基金。

【保障房信托投資成“重頭戲”】

從投資方式來(lái)說(shuō)，相對于今年上半年，三季度各資質(zhì)等級的融資項目方都較少采用股權投資方式，而貸款和權益投資這兩種可以較靈活使用資金的方式，仍受到資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商的青睞。值得關(guān)注的是，三季度保障房信托產(chǎn)品的資金運用方式出現了多樣化，不再局限于貸款，由此反映出信托公司在保障房領(lǐng)域中正進(jìn)行深耕。

據不完全統計，2011年三季度，國內共發(fā)行了27款保障房信托產(chǎn)品，規模共計74.28億元。其中棚戶(hù)區改造為8款共21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經(jīng)適房4款共8.5億元，廉租房、公租房和兩限房各1款。在房地產(chǎn)信托發(fā)行大幅下降的情況下，保障房信托的發(fā)行較上半年仍在緩慢增長(cháng)，可見(jiàn)保障房信托受政策限制較小，但是考慮到保障房的現金流并不能滿(mǎn)足信托產(chǎn)品所需求的高收益，因此保障房信托出現急劇增長(cháng)的可能性也很小，這也是制約信托在保障房領(lǐng)域大展身手的主要因素。

數據表明，保障房信托產(chǎn)品在投資方向有了較大改變，其中，在上半年大量發(fā)行的棚戶(hù)區改造類(lèi)產(chǎn)品，其下半年占比大幅減少，而安居工程占比卻增加。值得關(guān)注的是，投向經(jīng)適房的產(chǎn)品增多，其中還有2款為房地產(chǎn)信托基金。岳婷表示，經(jīng)適房和兩限房因為具有產(chǎn)權并可以銷(xiāo)售，是目前與信托比較契合的保障房類(lèi)型，但是兩者的利潤并不足以支付信托所需的高收益，是阻礙該類(lèi)產(chǎn)品大規模發(fā)行的重要因素。而公租房、廉租房在本季度也有所嘗試，信托公司在保障房產(chǎn)品方面還在不斷探索。由于國家對保障房的支持力度不斷上升，目前而言，如果要調控房地產(chǎn)，保障房建設必然成為國計民生的頭等大事。因而在房地產(chǎn)信托被不斷打壓之下，若操作得當，保障房信托將可能成為信托公司出路之一。

【明年房地產(chǎn)并購信托或急增】

9-10月份是傳統的樓市旺季，有“金九銀十”之稱(chēng)，但在今年嚴厲的政策環(huán)境下，9-10月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售卻并不理想。從這個(gè)現象來(lái)看，業(yè)界普遍對四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹慎態(tài)度。分析人士稱(chēng)，在通脹壓力未明顯緩解的環(huán)境下，預計年內的宏觀(guān)經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)調控政策不會(huì )放松，并且其對市場(chǎng)的影響將會(huì )進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的壓力可能更大。

報告指出，面對房地產(chǎn)市場(chǎng)如此形勢，房地產(chǎn)信托也將受到一定影響。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲軟，對于到期需要時(shí)點(diǎn)兌付的信托產(chǎn)品，其風(fēng)險有所增加。由此，如若房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的壓力增加，那么監管層對于同商品房相關(guān)的信托產(chǎn)品的監管將更加嚴格。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，投資者在選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)將會(huì )更加謹慎，一些風(fēng)險厭惡的投資者將會(huì )避開(kāi)房地產(chǎn)信托，因此其需求將有所下降。第三，受《凈資本管理辦法》結算期將至的影響，以及面對如此的市場(chǎng)環(huán)境，信托公司也將有意識地減少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，并且對于融資方的選擇將更加謹慎。

報告預期，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化加劇，新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整合也許將到來(lái)，一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)將趁此機會(huì )對自身的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，明年的房地產(chǎn)并購信托也許將會(huì )大幅增加。另外，四季度房地產(chǎn)信托市場(chǎng)不會(huì )有太大起伏，信托公司可以借此休養生息，進(jìn)行相應的人才儲備等，以應對明年的嚴峻挑戰。