伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，商品房交易成交量的激增，越來(lái)越多的業(yè)主進(jìn)駐了自己購買(mǎi)的住宅。但隨之而來(lái)的是業(yè)主與物業(yè)之間矛盾的產(chǎn)生和激化。2007年《中華人民共和國物權法》的出臺與施行始對社區可能出現的一些問(wèn)題和矛盾做出調整，2010年的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》）則是賦予了廣大業(yè)主更大的維護自身利益和決策的權利。

熱點(diǎn)一：業(yè)主大會(huì )成立前業(yè)主不承擔物業(yè)費
2007年《中華人民共和國物權法》中賦予了小區業(yè)主委員會(huì )相當的權利，甚至在必要時(shí)可決定更換物業(yè)管理公司。因此，作為物業(yè)公司當然怠于協(xié)助業(yè)主甚至干涉成立業(yè)主委員會(huì )。這直接危害了各業(yè)主的利益，致使其合法權益不能得到有效保障。

律師解讀：新《辦法》針對這一弊端提出：2010年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，在業(yè)主大會(huì )成立之前，或在業(yè)主大會(huì )籌備成立三個(gè)月內，所有的物業(yè)服務(wù)責任都必須由開(kāi)發(fā)商承擔。此處開(kāi)發(fā)商承擔物業(yè)責任，該責任除包含其間的物業(yè)費用以外，還要把設施設備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔起來(lái)，而且所有的服務(wù)承諾事項都要落實(shí)在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。即將成為業(yè)主的老百姓在同開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同時(shí)應當特別注意，前期物業(yè)服務(wù)合同也應當作為購房合同附件出現。今后，業(yè)主們與物業(yè)管理公司的不平等地位也有望得到改善。

熱點(diǎn)二：停車(chē)位吃緊，業(yè)主車(chē)優(yōu)先

隨著(zhù)私家車(chē)的不斷增多，承受壓力的不僅是北京的交通，就連停車(chē)也成為不可忽視的問(wèn)題。一些小區停車(chē)位不多，此時(shí)就會(huì )出現小區業(yè)主停車(chē)難的狀況。此時(shí)，就更要約束物業(yè)對于停車(chē)位的管理，不能再把本小區業(yè)主的這部分權利“出售”給其他人。

     

新《辦法》第三十二條規定：建設單位出售物業(yè)管理區域內車(chē)庫、車(chē)位的，應當在出售前依法辦理車(chē)庫、車(chē)位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人。 

建設單位出租物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主需要后，建設單位可以將車(chē)庫、車(chē)位出租給本區域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。建設單位調整租金時(shí)應當與全體業(yè)主協(xié)商。 

業(yè)主以外的其他車(chē)庫、車(chē)位使用人應當遵守管理規約關(guān)于停車(chē)管理的約定。

    

律師解讀：新《辦法》將物業(yè)對于小區內的停車(chē)位管理細化為兩種情況：1.物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人。2.建設單位出租物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主需要的基礎上，建設單位才可以將車(chē)庫、車(chē)位出租給本區域業(yè)主以外的其他人，且租期不得超過(guò)六個(gè)月。這是首次制定專(zhuān)門(mén)條款來(lái)對小區停車(chē)位出租進(jìn)行約束，但著(zhù)實(shí)也是對小區業(yè)主最基本利益的有效保障。

熱點(diǎn)三：物業(yè)不得以業(yè)主未繳納物業(yè)費為由停水斷電

業(yè)主應為欠繳物業(yè)費而被停水停電的事例屢見(jiàn)不鮮，這實(shí)際上是以不正當的手段迫使各業(yè)主履行自己的義務(wù)，嚴重損害了業(yè)主方的合法權益。很多業(yè)主抱怨，自己是因為對物業(yè)公司所提供的服務(wù)嚴重不滿(mǎn)才拒絕繳納物業(yè)費，但無(wú)奈又被物業(yè)以停水電的方法反制。

    

新《辦法》第三十三條規定：物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，并依法承擔相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任。 

    

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應當向業(yè)主出具專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

律師解讀：新《辦法》就上述情況的解決提供了依據，嚴格制止了物業(yè)管理公司濫用權力和職務(wù)便利損害各業(yè)主的合法利益。任何物業(yè)服務(wù)、管理企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，拒絕提供其依法應當提供的各項服務(wù)，包括停水斷電、停止供暖供氣等。物業(yè)公司提供水電等服務(wù)，也只是接受委托行駛部分權利，不得把該權力無(wú)限擴大以致?lián)p害業(yè)主權益。

熱點(diǎn)四：物業(yè)公司必須定期公布服務(wù)成本

新《辦法》第二十三條規定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照價(jià)格主管部門(mén)的規定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì )要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。

    

律師解讀：針對一直遭市民異議的“物業(yè)服務(wù)成本不透明”問(wèn)題，新《辦法》中明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每一季度公示一次收支預算，在顯著(zhù)位置曬曬自己的賬單成本。讓業(yè)主對自己交的物業(yè)費究竟花在什么地方了，做到心中有數，便于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監督。

熱點(diǎn)五：業(yè)主可請第三方評估物業(yè)

新《辦法》第十條規定：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區域，并移交七項材料。全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗，全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監理機構進(jìn)行查驗。

    

律師解讀：業(yè)主可以共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同，開(kāi)發(fā)商必須配合辦理物業(yè)查驗交接工作。在全體業(yè)主承接前，需要第三方監理機構對前期物業(yè)進(jìn)行查驗，只有在查驗通過(guò)后開(kāi)發(fā)商才能把前期物業(yè)責任交出，這時(shí)業(yè)主大會(huì )這個(gè)真正的“主人”正式上崗,接過(guò)小區管理的重任，在這以后開(kāi)發(fā)商就不再承擔物業(yè)費了。

    

熱點(diǎn)六：業(yè)主可以自管物業(yè)

新《辦法》第二十一條第二款規定：未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

第十二條規定：業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì )議事規則規定或者物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共同決定。

    

律師解讀：這實(shí)際上是明確業(yè)主的物業(yè)自治權。一方面，以往物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商推薦或者指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇，新《辦法》首次明確業(yè)主可以自行決定選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另一方面，由于種種原因某些小區一直沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新《辦法》允許未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區業(yè)主將各專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區園林綠化、環(huán)衛、保安等事項，可以通過(guò)業(yè)主集體授權業(yè)主大會(huì )單獨和相關(guān)單位或個(gè)人簽訂合同或合約進(jìn)行管理。

    

現有法規對于物業(yè)區域內的物業(yè)事項管理都必須通過(guò)業(yè)主大會(huì )投票決定，重大事項則需要經(jīng)專(zhuān)有產(chǎn)權面積和人數都達到三分之二的多數業(yè)主同意方可實(shí)現。鑒于業(yè)主大會(huì )存在著(zhù)開(kāi)會(huì )難、表決難的實(shí)際問(wèn)題，此次新《辦法》中明確了幢、單元、樓層業(yè)主的自治權，賦予他們可以共同決定本單位的物業(yè)事項的權利，提高了業(yè)主在物業(yè)管理中行使決策權的效率，滿(mǎn)足了多元化服務(wù)需求。

    

熱點(diǎn)七：商住區別管理業(yè)主可共同決定

新《辦法》第十一條規定：“業(yè)主對物業(yè)管理區域共同部分實(shí)施共同管理。申請分立或者合并物業(yè)管理區域，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意?！苯Y合新《辦法》第17條規定：“業(yè)主大會(huì )決議內容發(fā)生變更時(shí)，應當及時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案變更手續?！?br />

    

律師解讀：在以往的規定中，對于小區的物業(yè)管理區域沒(méi)有進(jìn)行明確的區分，一個(gè)小區就是一個(gè)物業(yè)管理區域。而實(shí)際中，因為某些小區存在商住混合、住改商等現象，造成了業(yè)主對物業(yè)費高低爭議比較大。新《辦法》允許業(yè)主將同一小區內不同用途的區域，通過(guò)分立或者合并的方式，分成不同的物業(yè)管理區域，按不同的標準承擔相應的物業(yè)管理費用。不但方便管理，而且有效地化解矛盾。